部屋を引っ越す際に発生する、今まで住んでいた部屋の原状回復義務。通常は入居時に預けた敷金から、借り主の修繕義務がある場合に応じてその金額が引かれ、余った分の金額が返金される。借り主と貸し主の間で、負担の割合について合意があれば問題ないが、そこに行き違いが生じた場合、非常にやっかいなトラブルになりやすい。
そもそも『原状回復義務』とは、簡単に言えば、賃借人は賃借物を返還する際に、目的物を元に戻して返しましょう。という事で、法律上の定めもあり、入居時の契約書にもその旨の記載があるのが通常である。
しかし入居者の無知をいい事に、本来支払う必要のない回復費用が請求される事もあるる。国はそうしたトラブルの急増を受け、裁判の判例を集約したひとつのガイドラインを設けている。下記はその一部を記した基準になる。
目次
原状回復費用の負担者
壁（クロス）
・クロスの変色（日照等の自然現象によるもの）貸し主負担
・画鋲やピン等の穴（下地の張り替え不要な場合）貸し主負担
・冷蔵庫やテレビの後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）貸し主負担
・ポスターや絵画の後（通常の損耗程度）貸し主負担
・エアコン設置に伴う壁のビス穴等（通常損耗の範囲）貸し主負担
・壁のヤニによる変色（変色や臭いの付着）借り主負担
床
・畳の交換（次の入居者確保のため行うもの）貸し主負担
・床の変色（日照等によるもの）貸し主負担
・家具の設置のへこみや設置後（通常の損耗程度）貸し主負担
・引っ越し等のひっかき傷 借り主負担
設備
・設備機器の破損や使用不能（経年劣化や耐用年数に到来したもの）貸し主負担
※入居時に備え付けてある設置物。入居者が自己負担で設置したものは対象外。
・不適切な手入れや用途違反による故障等 借り主負担
窓
・地震で破損したガラス（自然災害）貸し主負担
・網入りガラスの亀裂（自然発生したもの）貸し主負担
※網入りガラスはその構造上の欠陥により、温度の上昇等で中の金具が膨張しヒビが自然と入る場合がある。
※上記の負担区分は一般的な例となり、様々な生活スタイルがある現在においては、自分の生活上の行動での損耗具合で、負担者区分の扱いが変わってくる事もあるため、注意してほしい。
主に貸し主負担をピックアップしたが、入居していて気になる点は主にこの程度だろう。他にも様々な項目があるが、全てを把握する必要性はないため、下記の基本的な考え方さえ頭に入れておけば、退去時の負担割合についてのチェックは出来るはずだ。
基本的な借り主・貸し主の負担割合の考え方
貸し主負担：経年劣化や通常損耗の場合
借り主負担：借り主の故意・過失や通常の範囲を超える使用を行った場合。故障や不具合の放置や手入れを怠ったことが原因で、発生・拡大した損耗や傷などの場合。
普通の善良な不動産会社であれば、通常に住んでいた場合の退去時の敷金での原状回復費用の負担はほぼ無いはずだ。しかし、畳等の次の入居者を募集するために交換しなくてはならないものに対して、費用が請求される場合もある。実際に私が前に住んでいた部屋の退去時には、畳の交換代で4万程の支払いがあった。当時はこのような知識がなかったため言われるがままに支払ったが、本来は支払う必要のないお金であった。
上記の基本的な負担の考え方さえ覚えておけば、見積もりを貰った段階で、おかしいと感じるひっかかりを覚えるきっかけになると思う。おかしいと感じたのなら、国のガイドラインを一度チェックしてみる事をおすすめする。